Pukają do drzwi i sprawdzają mieszkania. Nie otworzysz, zapłacisz nawet 5 tys. zł. Rząd szykuje nowe przepisy

Nowe obowiązki lokatorów. Rząd chce zmienić przepisy

Właściciele oraz zarządcy nieruchomości od dłuższego czasu zwracają uwagę na problem, który pojawia się przy obowiązkowych przeglądach technicznych. Chodzi o sytuacje, w których konieczne jest wejście do konkretnego mieszkania, ale osoba zajmująca lokal nie otwiera drzwi albo nie zgadza się na udostępnienie lokalu. W praktyce może to blokować wykonanie czynności wymaganych przez przepisy, zwłaszcza wtedy, gdy kontrola dotyczy instalacji mających znaczenie dla bezpieczeństwa całego budynku.

Takie przypadki nie muszą dotyczyć wyłącznie jednego mieszkania. Jeżeli zarządca nie może sprawdzić instalacji gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej albo nie ma możliwości usunięcia awarii, konsekwencje mogą odczuwać również inni mieszkańcy. Brak dostępu do jednego lokalu może opóźniać działania techniczne, utrudniać ocenę stanu budynku i zwiększać ryzyko, że problem nie zostanie wykryty na czas.

Właśnie z tego powodu przygotowano projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, oznaczony numerem UD313. Proponowane przepisy mają doprecyzować obowiązki osób zajmujących lokale i ułatwić przeprowadzanie tych działań, które są niezbędne z punktu widzenia bezpieczeństwa. Projekt nie oznacza jednak, że właściciel lub zarządca będzie mógł wchodzić do mieszkania w dowolnym momencie. Chodzi o sytuacje określone w przepisach i związane przede wszystkim z kontrolami, awariami oraz realnymi zagrożeniami.

Nowe regulacje mają więc uporządkować kwestię, która w praktyce często prowadzi do sporów między lokatorami a zarządcami. Z jednej strony mieszkanie podlega ochronie i nikt nie powinien mieć do niego swobodnego dostępu bez wyraźnej podstawy. Z drugiej strony zarządca odpowiada za stan techniczny budynku i musi mieć możliwość wykonania obowiązków, które wynikają z prawa budowlanego oraz zasad bezpieczeństwa.

Zobacz także: Czołowe zderzenie karetki i osobówki. Ranny 18-latek, LPR nie mógł wylądować

Kiedy trzeba będzie wpuścić właściciela lub zarządcę?

Projekt zakłada, że osoba zajmująca lokal będzie zobowiązana do udostępnienia mieszkania w określonych przypadkach. Najważniejszym kryterium ma być konieczność wykonania działań związanych z bezpieczeństwem budynku lub jego mieszkańców. Oznacza to, że nowe przepisy miałyby zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy bez wejścia do lokalu nie da się przeprowadzić kontroli, usunąć awarii albo zareagować na zagrożenie.

Wśród sytuacji objętych projektem wymieniane są obowiązkowe przeglądy techniczne. Chodzi o czynności, które muszą być wykonywane zgodnie z obowiązującymi przepisami i które pozwalają sprawdzić, czy budynek oraz jego instalacje są w odpowiednim stanie. W praktyce może to dotyczyć m.in. okresowych kontroli instalacji gazowej, elektrycznej lub wentylacyjnej.

Dostęp do lokalu mógłby być wymagany również w razie awarii. Tego typu sytuacje często wymagają szybkiej reakcji, ponieważ problem techniczny powstały w jednym mieszkaniu może wpływać na inne lokale albo na części wspólne budynku. Dotyczy to zwłaszcza takich zdarzeń, które mogą prowadzić do dalszych uszkodzeń lub stwarzać zagrożenie dla mieszkańców.

Projekt obejmuje także działania związane z zagrożeniem pożarowym oraz przypadki dotyczące zagrożeń sanitarnych. W takich sytuacjach zwłoka może mieć poważne skutki, dlatego autorzy zmian chcą ograniczyć możliwość blokowania interwencji wyłącznie przez odmowę otwarcia drzwi. W założeniu przepisy mają pomóc tam, gdzie brak dostępu do jednego lokalu uniemożliwia wykonanie czynności ważnych dla całej nieruchomości.

Nowelizacja ma więc dać zarządcom i właścicielom wyraźniejsze narzędzia do działania, ale jednocześnie nie znosi ochrony prywatności lokatora. Dostęp do mieszkania miałby być możliwy w przypadkach przewidzianych ustawą, a nie na podstawie samej decyzji właściciela. To ważne, ponieważ projekt od początku wywołuje dyskusję o granicy między bezpieczeństwem budynku a prawem mieszkańców do nienaruszalności ich lokalu.

Czytaj też: Donald Tusk zwołuje ważne spotkanie KO. Tematem wybory, rozliczenia i zdrowie

Grzywna do 5 tys. zł za odmowę udostępnienia mieszkania

Najbardziej odczuwalną zmianą dla lokatorów mogą być sankcje finansowe. Projekt przewiduje, że osoba, która po wcześniejszym zawiadomieniu bez uzasadnionej przyczyny odmówi udostępnienia mieszkania, może zostać ukarana grzywną. Kara miałaby być nakładana w związku z utrudnianiem kontroli lub działań koniecznych do usunięcia awarii.

Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami grzywna mogłaby wynieść nawet 5 tys. zł. Postępowanie w takiej sprawie mogłoby zostać uruchomione na wniosek właściciela albo zarządcy budynku. W projekcie wskazano również możliwość działania organów nadzoru budowlanego, które miałyby reagować w przypadkach blokowania czynności istotnych z punktu widzenia bezpieczeństwa.

Takie przepisy mają ograniczyć sytuacje, w których obowiązkowe kontrole instalacji nie dochodzą do skutku, bo lokator konsekwentnie nie wpuszcza uprawnionych osób. Dotyczy to zwłaszcza przeglądów technicznych i prac, które trzeba wykonać nie tylko ze względów formalnych, ale także po to, by zmniejszyć ryzyko awarii lub zagrożenia dla innych mieszkańców. Projektodawcy zakładają, że sama możliwość nałożenia grzywny ma działać prewencyjnie i skłaniać do współpracy w sytuacjach przewidzianych prawem.

Osobno opisano przypadki nagłe. Jeżeli wystąpi sytuacja wymagająca natychmiastowej interwencji, a lokator jest nieobecny albo nie chce otworzyć drzwi, właściciel lub zarządca miałby możliwość wejścia do mieszkania w obecności właściwych służb. Taki mechanizm miałby dotyczyć zdarzeń, w których zwłoka mogłaby zwiększyć zagrożenie albo uniemożliwić szybkie usunięcie problemu.

W konsultacjach pojawiły się jednak zastrzeżenia dotyczące zakresu tych rozwiązań. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji zwróciło uwagę, że straż pożarna nie powinna być traktowana jako służba do rutynowego otwierania mieszkań. Resort wskazał, że przy zwykłych przypadkach związanych z wejściem do lokalu właściwsze byłyby usługi ślusarskie, natomiast strażacy powinni być wzywani wtedy, gdy rzeczywiście istnieje zagrożenie wymagające ich interwencji.

Projekt wzbudza też szerszą dyskusję. Część instytucji ocenia, że zmiany mogą poprawić bezpieczeństwo budynków i ułatwić reagowanie na awarie. Pojawiły się również głosy, by katalog sytuacji uprawniających właściciela lub zarządcę do żądania dostępu do lokalu był jeszcze szerszy. Wskazywano m.in. na przypadki uciążliwego korzystania z mieszkania, hałasu, wibracji odczuwalnych przez sąsiadów, dewastacji lokalu albo jego porzucenia.

Nie brakuje jednak uwag, że przepisy muszą być bardzo precyzyjne. Chodzi o to, by nowe uprawnienia nie naruszały nadmiernie prywatności mieszkańców i konstytucyjnej ochrony mieszkania. Dlatego w konsultacjach podkreślono potrzebę zachowania równowagi między bezpieczeństwem całego budynku a prawami osób zajmujących lokale.

Na razie nowe przepisy jeszcze nie obowiązują. Projekt pozostaje na etapie konsultacji publicznych, więc jego treść może zostać zmieniona przed dalszymi pracami legislacyjnymi. Dopiero ostateczna wersja nowelizacji pokaże, jakie dokładnie obowiązki zostaną nałożone na lokatorów i w jakich sytuacjach odmowa udostępnienia mieszkania będzie mogła zakończyć się karą finansową.