Pukają do drzwi i pilnie sprawdzają jedną rzecz. Za brak dokumentu nawet 5000 zł kary

Świadectwo energetyczne obowiązkowe dla właścicieli domów i mieszkań

Jeszcze do niedawna świadectwo charakterystyki energetycznej kojarzyło się głównie z nowymi inwestycjami deweloperskimi i budynkami oddawanymi do użytku po 2009 roku. Przez długi czas realnie dotyczyło wąskiej grupy właścicieli, dlatego w praktyce pozostawało na marginesie zainteresowania. Zmiany w przepisach sprawiły jednak, że dziś dokument ten stał się powszechnym obowiązkiem, który obejmuje niemal wszystkie nieruchomości mieszkalne.

Nie ma już znaczenia, czy ktoś mieszka w nowoczesnym apartamentowcu, bloku z wielkiej płyty czy w domu mającym ponad sto lat. Prawo zrównało w tym zakresie różne typy budynków, skupiając się nie na ich wieku, lecz na tym, czy są przedmiotem sprzedaży, wynajmu lub innych czynności rynkowych. To właśnie w tym momencie świadectwo energetyczne staje się dokumentem wymaganym, a jego brak może zablokować całą transakcję.

Czym jest świadectwo energetyczne i co dokładnie pokazuje?

Świadectwo energetyczne to oficjalne opracowanie techniczne, które określa zapotrzebowanie nieruchomości na energię. Nie dotyczy ono wyłącznie prądu, lecz całości funkcjonowania budynku. Uwzględnia m.in. ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, wentylację, klimatyzację oraz straty energii wynikające z konstrukcji obiektu.

W praktyce dokument przedstawia zestaw wskaźników, które mają pomóc przyszłemu nabywcy lub najemcy ocenić, z jakimi kosztami eksploatacji będzie musiał się liczyć. Dla właściciela bywa to z kolei twarde zderzenie z rzeczywistością. W starszych budynkach często okazuje się, że znaczna część energii ucieka przez nieocieplone ściany, stare okna lub przestarzałe instalacje grzewcze. Świadectwo działa więc jak energetyczne „lustro”, pokazujące realny stan nieruchomości.

Kogo dotyczy obowiązek posiadania świadectwa energetycznego?

Obecnie obowiązek posiadania świadectwa energetycznego obejmuje właścicieli zarówno nowych, jak i starszych nieruchomości, jeśli planują ich sprzedaż lub wynajem. Dotyczy to mieszkań w blokach, domów jednorodzinnych oraz budynków wielorodzinnych podzielonych na lokale. Kluczowe jest to, czy nieruchomość trafia na rynek.

Wyjątkiem są właściciele starszych domów użytkowanych wyłącznie na własne potrzeby. W ich przypadku dokument nie jest wymagany, ale tylko do momentu, gdy nie podejmują żadnych działań sprzedażowych ani najmu. Gdy tylko pojawia się zamiar wystawienia nieruchomości na sprzedaż lub wynajęcie jej innym osobom, obowiązek uzyskania świadectwa zaczyna obowiązywać w pełnym zakresie.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne i jaka grozi kara za jego brak?

Uzyskanie świadectwa energetycznego wiąże się z wydatkiem. Cena zależy m.in. od metrażu, rodzaju budynku, lokalizacji oraz dostępności audytorów z odpowiednimi uprawnieniami. W praktyce koszt najczęściej mieści się w przedziale od 500 do 800 zł, choć w przypadku dużych nieruchomości w największych miastach może przekroczyć nawet 1000 zł. Dokument przygotowuje wyłącznie uprawniony specjalista, a rosnący popyt sprawia, że ceny nie spadają.

Co istotne, świadectwo nie zawsze zachowuje ważność. Jeśli właściciel przeprowadzi modernizacje wpływające na zużycie energii, takie jak wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku, montaż nowej wentylacji czy instalacja pompy ciepła, konieczne jest sporządzenie nowego dokumentu. Oznacza to dodatkowy koszt, nawet jeśli inwestycje realnie poprawiły efektywność energetyczną nieruchomości.

Przepisy w tej kwestii są jednoznaczne. Brak świadectwa energetycznego w sytuacji, gdy jest ono wymagane, może skutkować nałożeniem grzywny sięgającej nawet 5000 zł. Dlatego przed sprzedażą lub wynajmem właściciel musi upewnić się, że dokument został przygotowany i jest aktualny. W przeciwnym razie ryzykuje nie tylko karę finansową, ale także poważne problemy formalne.